I titoli battono le case per la diversificazione del rischio

Il beneficio dell'investimento diretto nel mattone, che tanto piace agli italiani (l'80% delle famiglie possiede un immobile e il 13% almeno due), è intuibile: pieno controllo dell'immobile, scelta diretta delle tipologie, gestione personalizzata e un basso livello di correlazione con i mercati finanziari. Inoltre, non si rischia di investire in strumenti finanziari onerosi e talvolta opachi.

Tuttavia, tale scelta comporta costi e rischi specifici non sempre tenuti in debita considerazione: la gestione diretta di un investimento richiede tempo, il rischio è concentrato su uno o più soggetti affittuari, vi è il pericolo di mancato utilizzo del bene (sfitto) e la diversificazione è limitata. Inoltre, con l'aumento del costo medio degli immobili, si eleva la soglia minima di investimento necessaria. Infine, l'investimento è di difficile liquidazione in tempi brevi e può rappresentare un vincolo in situazioni successorie.

Saranno in grado le Siiq di prossima emanazione, sulla falsariga del successo ottenuto dai Real estate investment trust (Reit) a livello internazionale, di soddisfare le esigenze degli investitori?

Nel triennio 2003-2006 gli investitori istituzionali europei hanno allocato quote crescenti del loro portafoglio in titoli e strumenti di finanza immobiliare (dall'8,3% al 10%),evidenziando come il real estate sia diventata un'asset class di primaria rilevanza.

Un rapido sguardo alla recente esperienza italiana dei fondi immobiliari fa però emergere luci e ombre: a fianco di fondi il cui rendimento ha superato il target ipotizzato, generalmente fra un 5% e un 7%, ve ne sono altri che continuano a quotare con forti sconti, in media circa il 20%, con punte del 30% rispetto al valore netto degli asset (Nav), penalizzando gli investitori e deprimendo i rendimenti di periodo.

Affinché la ricerca del valore sia perseguita con costanza, occorre un forte allineamento fra interessi dei manager e degli investitori. Generalmente, i fondi immobiliari definiscono nell'aumento del Nav l'obiettivo del management, non identificando nel valore di mercato del titolo, che rappresenta la ricchezza dell'investitore, un parametro in grado di influenzarne le decisioni. Nel lungo periodo Nav e prezzo dovrebbero convergere, ma non tutti gli investitori hanno un orizzonte temporale pari alla vita economica dei fondi chiusi immobiliari (10-15 anni).

Pertanto, il valore di mercato delle quote di fondi immobiliari è osservato e criticato da molti, ma coccolato da pochi: il management rimane concentrato sui propri obiettivi di incremento di Nav riservando poca attenzione alla comunicazione finanziaria, gli intermediari mostrano poco interesse verso titoli sottili con scambi ridotti, gli investitori professionali sono poco propensi a investire in titoli non liquidi e le società di gestione dei fondi si concentrano sugli aspetti commissionali. Ai sottoscrittori non rimane che convivere con prezzi che risultano a forte sconto sul Nav, con scambi ridotti e poche opportunità di valorizzare le proprie quote.

Le Siiq dovranno favorire meccanismi di governance in grado di allineare gli interessi dei manager a quelli degli investitori,ricorrendo a sistemi di remunerazione come gli stock grant o incentive stock, coerentemente con il profilo di rischio associato a questa asset class. Nella valutazione delle Siiq occorrerà porre attenzione ai piani di business e ai relativi cash flow attesi, individuando nel Nav un parametro di controllo. A livello internazionale, tra l'altro, i mercati paiono premiare, quanto a rapporto fra prezzo e Nav, le strutture con forti competenze manageriali e un'organizzazione interna integrata e efficiente.

Un management capace e una struttura di gestione efficiente sono condizioni necessarie, ma non sufficienti a garantire la creazione di valore. Una società quotata deve avere delle prospettive di crescita: lasciare i manager senza la leva dello sviluppo, obbligandoli a distribuire i profitti realizzati senza aprire opportunità di nuovi investimenti significa penalizzare il decollo di uno strumento potenzialmente in grado di soddisfare le esigenze di piccoli e grandi investitori.