Extend and pretend è la nuova regola
Gran parte degli istituti di credito americani prosegue nel progetto di diminuzione della propria esposizione verso il settore immobiliare. Negli ambienti finanziari legati al real estate, la parola d'ordine dell'anno che è appena finito sembra essere stata "extend and pretend" ("prolunga e fai finta", ma probabilmente "aspetta e spera" sarebbe più calzante). Questa efficace sintesi è utilizzata per descrivere la pratica, oggi ampiamente diffusa, di prolungare la scadenza di finanziamenti ipotecari in sofferenza invece di chiudere le posizioni alla loro scadenza naturale e rassegnarsi a mostrare lo scarso valore residuo del credito vantato sui propri bilanci.
Il leggendario Samuel Zell, presidente di Equity group investments e principale relatore alla Capital market conference organizzata annualmente dal Real estate institute della New York University, ha affermato che "il governo americano, con i recenti aiuti al settore finanziario, si è trasformato in un enorme paracadute. Se un finanziamento rimane in vita, le banche prolungheranno e faranno finta che la situazione sia sotto controllo". Nessuno può stupirsi del sistema dell'extend and pretend, specialmente avendo avuto l'opportunità di leggere il Senior Loan Officer Opinion Survey on Bank Lending Practices emesso dalla Fed nell'ottobre del 2009 e di analizzare i commenti di Ben Bernanke, presidente della Fed, nel suo discorso all'Economic club of New York del 16 novembre. L'Opinion Survey della Fed evidenzia cambiamenti nella domanda e nell'offerta di finanziamenti immobiliari sia verso clienti istituzionali sia alle famiglie nei tre mesi precedenti. I risultati si basano sulle evidenze fornite da 57 banche americane e 23 istituti stranieri con attività negli Stati Uniti. Circa il 35% degli interrogati americani ha dichiarato un inasprimento degli standard sul finanziamento di operazioni immobiliari non residenziali. Allo stesso modo, circa il 20% del campione non americano ha dichiarato di applicare standard creditizi più severi e una simile percentuale ha indicato che la domanda per il debito legato al corporate real estate è diminuita. Una recente indagine compiuta da Foresight Analytics ha rilevato inoltre che circa il 53% dei mutui ipotecari contratti da investitori istituzionali con scadenza entro il 2014, per un controvalore prossimo ai 770 miliardi di dollari, è virtualmente "underwater": i debitori devono restituire alla banca un importo superiore al valore dei beni sottostanti. "La domanda per gli investimenti in beni immobiliari non residenziali è diminuita con l'indebolimento dello scenario economico, causando una significativa diminuzione nel valore degli asset, incrementando i tassi di vacancy e facendo diminuire i canoni di locazione", queste le parole di Bernanke all'Economic club of New York. "L'alterazione di questi fondamentali ha causato un notevole deterioramento della qualità del credito verso il settore immobiliare sui libri delle banche e dei finanziamenti a supporto delle Commercial mortgage backed securities, o Cmbs". Riconoscendo l'importanza di questo settore per la ripresa economica, la Fed ha invitato le agenzie preposte al controllo sul settore bancario ad incoraggiare gli istituti di credito a collaborare con i clienti più affidabili al fine di ristrutturare e prolungare prudentemente i finanziamenti in sofferenza. L'extend and pretend appare come la soluzione di breve periodo più logica per salvare sia gli investitori sia i bilanci delle banche più esposte. Molti osservatori temono però che questo sistema inasprirà i problemi di lungo periodo dell'industry immobiliare.